典型案例

　　2022年，蒋某作为商铺产权所有人与何某签订《租房合同》，租期为2022年至2025年。该合同约定：租金为12万元/年，一次性支付，合同期内租金不涨，合同期满再次租赁随行就市。何某于2022年至2023年期间向蒋某支付租金共计24万元，在此期间，由于蒋某与他人存在纠纷，该商铺被法院查封并拍卖，杨某拍得商铺后将商铺继续出租给何某，何某要求蒋某返还预先收取的租金未果，诉至昌吉回族自治州昌吉市人民法院。

　　 判决结果

　　一审法院经审理判决，解除蒋某与何某的租房合同，并且返还何某预先支付的租金及违约金。蒋某提出上诉，二审法院经审理判决，驳回上诉，维持原判。

　　法官解读

　　《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”七百二十四条第一款第一项：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押。”

　　本案中的房屋因产权发生变动造成《租房合同》不能继续履行，该后果系蒋某的原因所致，其行为构成违约，一审法院综合蒋某的过错程度以及给何某造成的损失情况酌情认定违约金并无不当。依照规定，如果房屋被查封后导致租房合同无法继续履行，那么房东应承担违约责任。具体来说，房东需要按照合同约定支付违约金，以赔偿租客因此遭受的损失。如果房东未按时支付违约金，租客可以根据法律规定要求房东承担相应的违约责任。 （昌吉回族自治州中级人民法院 黄雅稚） 

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