石榴云/新疆法治报记者 张秀 通讯员 玛迪娜 萨娜

　　农村宅基地归村集体所有，其使用权与本村集体经济组织成员身份深度绑定。司法实践中，宅基地房屋买卖并非全部有效或无效，核心取决于交易双方身份、交易流程合规性。

　　近日，塔城地区两级法院公开两则典型案例，明确农村宅基地房屋买卖的法律红线。

　　案例一：非本村村民购买宅基地房屋，合同自始无效

　　2014年3月，沙湾市某村村民吴某将村内自有农村房屋及附属物，以20万元价格出售给乙村村民马某。

　　双方自愿签订《房屋买卖合同》，马某全额支付房款后实际占有房屋，后来，马某对房屋进行重建，并于2019年将房屋转售他人。

　　交易完成多年后，2025年12月吴某向法院提起诉讼，请求法院确认双方房屋买卖合同无效，要求马某返还涉案宅基地。

　　对于吴某的诉求，马某强烈反对：交易是双方真实自愿的，现在房屋已多次转手，应当认定合同有效。

　　沙湾市法院查明，涉案房屋依附于甲村集体所有土地，房屋买卖必然伴随宅基地使用权转让。法院认为依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是本村集体经济组织成员专属权利，非本集体成员不得取得或变相取得。

　　马某并非甲村村民，不具备购房主体资格，双方合同违反法律强制性规定，依法认定双方之间的买卖合同无效。马某不服一审判决，向塔城地区中级人民法院提出上诉。

　　二审法院认为，房屋与宅基地不可分割，房屋转让必然导致宅基地使用权同步转移，依据房地一体原则，该交易本质属于非法转让集体宅基地使用权。即便交易自愿、完成多年且多次转售，也无法改变合同违法属性，涉案合同自始无效。

　　最终塔城地区中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

　　法官提醒

　　宅基地使用权具有专属身份属性，仅限本村集体经济组织成员享有，外村村民、城镇居民购买本村宅基地房屋，一律不受法律保护。农村房屋与依附宅基地不可分割，单独买卖房屋、规避宅基地流转规定的行为，均属于违法交易，不能认定合同有效。

　　合同效力取决于是否合法，与交易次数、履约时长无关。

　　案例二：同村村民合规交易，受法律保护

　　孙某、王某都是塔城市某村村民，同属于一集体经济组织。

　　2025年5月双方自愿签订《房屋买卖合同》。双方约定：王某将自有宅基地房屋及附属设施以42.5万元出售给孙某。双方还明确约定，若房屋及宅基地遇征收拆迁，全部补偿权益归孙某所有，王某需无条件配合办理相关手续。

　　这次交易不仅有王某签字，其他房屋共有权人也全部书面授权。合同签订后，孙某足额支付房款，王某完成房屋腾空、证件移交。但没过多久，该房所在区域就被纳入政府征收范围，相关部门发布征收公告。

　　王某十分懊悔，遂以房屋为家庭共有财产、无法办理过户为由，拒绝配合孙某办理拆迁补偿手续。

　　孙某与王某始终协商无果，2025年9月，孙某将王某起诉至塔城市人民法院，请求法院确认合同有效。

　　法院审理查明，本案中，交易双方均为同村村民，主体资格合法；交易取得全部房屋共有权人书面同意，合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定。

　　法院判决支持孙某的诉讼请求：合同有效。

　　法官提醒

　　同村村民之间的宅基地房屋交易，在主体适格、全体产权人同意、意思表示真实的前提下合法有效。交易完成后，任何一方不得因拆迁、增值等利益变动反悔，违约方需承担相应法律责任。

　　交易宅基地房屋前，必须核实全部共有产权人意愿，留存书面同意授权、交易合同、付款凭证等资料，规范交易流程，防范后续产权争议与违约风险。

责任编辑：马风洁

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