连线主持人：石榴云/新疆日报记者 张冬梅

　　连线嘉宾：乌鲁木齐市住房和城乡建设局房屋安全鉴定中心主任巩振江

　　近日，《乌鲁木齐市城镇老旧小区自主更新（原拆原建）改造工作指导方案（试行）》正式印发。乌鲁木齐市首次明确老旧小区可在业主自主自愿前提下原地拆除、原地重建，标志着首府老旧小区改造从传统修缮升级进入根本性更新新阶段。

　　老旧楼房“原拆原建”有哪些准入条件？实施难点在哪里？有哪些惠民政策？针对公众关切的问题，记者连线乌鲁木齐市住房和城乡建设局房屋安全鉴定中心主任巩振江，就相关情况进行介绍。

　　问：相比传统老旧小区修缮改造，此次政策有哪些创新突破？

　　答：此次自主更新、原拆原建改造最大的特点为，由房屋业主自己“做主”，在符合国土空间规划的前提下，拆除旧房重建新房。

　　问：本次原拆原建改造的适用范围和准入条件有哪些？哪些小区和房屋明确不纳入改造范围，划定依据是什么？

　　答：本政策适用于城镇老旧小区内结构形式陈旧、建筑功能不全、配套设施不完善的房屋（重点为2000年前建成的），在符合国土空间规划的前提下，由房屋所有权人申请的自主更新（原拆原建）改造，包括C、D级危险房屋、多业主产权住宅，以及企事业单位自管、直管公房。纳入自主更新改造范围的，应确保土地、房屋权利清晰、合法、无争议，原则上已办理不动产登记。

　　属于不可移动文物、历史建筑以及传统风貌建筑，或者已纳入土地房屋征收计划、土地储备计划的，不纳入改造范围。

　　问：多业主产权住宅如何改造，适配哪些类型的老旧小区？

　　答：多业主产权住宅在全体业主同意的前提下，可按需选择“联合代建”或“市场化共建”两类模式进行改造。

　　联合代建模式适用于业主更新改造意愿高度统一、资金筹措能力强、对项目控制度要求高的老旧小区。由实施主体择优选定具备相应建筑工程施工资质的企业作为建设代理人（代建企业），具体承担项目的建设与施工管理工作。全体业主作为筹资主体，共同承担改造成本。建设代理人（代建企业）可收取一定代建费用，并依法缴纳增值税、企业所得税等有关税费，不通过增户的房屋产权获得收益。

　　市场化共建模式适用于地块具备较高市场开发价值的老旧小区，由实施主体引入优质房地产开发企业或社会资本进行市场化运作。房地产开发企业作为筹资主体，承担全部开发建设成本，依法缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、契税等有关税费，并通过原有业主回购、后期物业经营等多渠道收益平衡成本、实现盈利。

　　问：本次新政在规划条件、资金补助、过渡安置等方面推出了哪些惠民举措？

　　答：规划层面，允许适度增加建筑规模，如建筑面积小于50平方米的房屋可增加不超过原面积30%的建筑面积，其中5%至10%用于加装电梯和建设公共服务及配套设施。

　　建筑面积50平方米至70平方米的房屋，可增加不超过原面积30%的建筑面积，其中10%用于加装电梯和建设公共服务及配套设施。

　　建筑面积70平方米至90平方米的房屋，可增加不超过原面积20%的建筑面积，其中10%用于加装电梯和建设公共服务及配套设施。

　　建筑面积大于90平方米的，可增加不超过原面积10%的建筑面积，用于增设加装电梯和建设公共服务及配套设施。

　　资金层面，C、D级危房改造可申请中央财政补助资金；过渡安置层面，对于无其他住房且符合保障性住房申请条件的群众可申请公租房、保租房等作为临时过渡用房。

　　问：目前各区县已启动前期摸排宣讲工作，改造试点项目应具备哪些条件？后续将如何以试点为依托，在全市常态化推广这项改造工作？

　　答：按照“成熟一个、实施一个”的原则，优先确定一批群众改造意愿高、前期基础好、实施条件相对成熟的改造项目试点推进实施，确保项目“拿得出、推得动、干得成”。后续将不断总结经验做法，发挥试点项目的示范效应，进一步吸引广大群众参与自主更新（原拆原建）改造。

责任编辑：魏燕慧

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